¿El desarrollo urbano de Tunja para quien?

En el presente ensayo buscare responder a la pregunta ¿Por qué Tunja es la ciudad de Colombia con el indice de valoración predial mas alto del país?.

Gráfica 1: 

El indice de valoración predial, VIP es un indicador que permite demostrar la variación porcentual promedio de los precios urbanos del país.  

La información es recolectada anualmente por el Igac, y el Dane se encarga de su calculo y publicación, es decir es una información que se levanta y procesa por organismos del Estado.  Como se puede observar en el gráfico, Tunja es la ciudad con el mayor indice,del país 237.82 puntos por encima de la media nacional que es de de  189.81.

Los cambios porcentuales año tras año muestran que la ciudad,representa de lejos un comportamiento superior a la media  nacional, lo que muestra que no es un tema de coyuntural sino estructural   ¿Qué esta explicando este desbordado crecimiento urbano y  de valoración predial en la ciudad de Tunja?.

Grafica 2

El Indice de valoración predial para la ciudad de Tunja, este es un tema que no se ha investigado y que bien vale la pena preguntarse sobre  las causas y las consecuencias que se derivan de una situación tan atípica, lo que recoge otros elementos de análisis como son la oferta de servicios públicos, los limites que puedan imponerse por fuerza de la limitación de recursos naturales como el de la oferta hidrica, donde el Municipio ni la empresa Proactiva  le han explicado a la ciudad, cual es la sostenible de este crecimiento urbano, y quienes pagan los costos de este  desarrollo, que tiene la característica mas de un mercado especulativo financiero,  si se tiene en cuanta la demora en la  rotación de inventarios. 

Baja tributación

Un hecho que llama la atención es el estudio de escalafones de competitividad, de Doing Busines en Colombia del Banco Mundial, donde los permisos de construcción y registro de propiedades, presentan los más bajos costos de Colombia, como lo muestra el cuadro, tal vez sea esta una de las variables que explique en parte el incentivo de  firmas de inversionistas urbanizadores, aunque no solo sea este el principal factor si demuestra que Tunja, no cobra los impuestos, donde es más bajos los costos de registro de propiedad, es decir donde no hay dificultades de ingreso al mercado inmobiliario. 

¿Cuántos  lanzamientos u oferta de vivienda existen en la ciudad y cuál es la rotación o demanda de la misma?, responder a esta pregunta nos aproxima a la realidad del mercado  y si estamos ante una burbuja en el sector.

Gráfica 3

Renta del suelo urbano, riqueza de particulares.

Informalidad La  información que se entrega en el estudio que se hizo por la universidad nacional para la ciudad de Tunja, en cuanto al precio de suelo urbano, demostró  que no hay zona de la ciudad, donde no se esté presentando importantes incrementos del precio del suelo urbano, en algunas con mayores incrementos, especialmente en el sector oriental, dependiendo de la ubicación, la zona económica y el tratamiento urbano, lo que tiene una repercusión en el índice de valoración predial IVP, y cambios sustanciales en el valor del suelo urbano.

Grafica 4

Uno de los efectos se presentaron por expectativas de cambios en la norma urbana  se muestra en el cuadro siguiente, el efecto que tuvo en Tunja, le entrega de licencias antes de aprobado la modificación excepcional del POT, en el mes de  junio del 2014  y luego para el  último semestre del mismo año, con una caída en el número de licencias en el segundo semestre dejando entrever que muchos de los  constructores, urbanizadores, inversionistas  se adelantaron a la expedición del nuevo Mpot.

Licencias que involucran proyectos, de vivienda unifamiliar, vivienda Bifamiliar, vivienda multifamiliar, comercio y servicios, institucional, y proyecto de cerramiento, en total cerca de 250.000 mt2 de construcción en 2014.

Gráfica 5

En términos generales como lo muestra la gráfica, siguiente  el licenciamiento para la ciudad de Tunja en  vivienda, no es nada despreciable en mt2, ha sido creciente. El municipio no está actuando como debería, en aprovechamiento de una regulación que está llevando a proyectos de construcción con un mal hábitat, déficit de equipamientos y hacinamientos, irrespetuoso a cumplir con áreas de sesión y de espacios públicos peatonales, viales , como sucede en la Avenida universitaria etc., es decir los beneficiarios de la renta del suelo, y de la construcción están trasladando una responsabilidad al resto de la sociedad, que tendrá que asumir, el costo de un enriquecimiento especulativo desmedido, como es el caso de inversiones Pedro Gómez, en Unicentro donde el Mt2, se vende a $15.000.000, y donde anteriores administraciones y la cual buscaron exonerarlos de todos los pagos tributarios a la ciudad.

¿Quiénes son los grandes afortunados?

Gráfico 6. Número de créditos hipotecarios desembolsados en Boyacá Fuente: DANE. Cálculos: Camacol Boyacá & Casanare

Gráfico 6. Número de créditos hipotecarios desembolsados en Boyacá Fuente: DANE. Cálculos: Camacol Boyacá & Casanare

Gráfico 6. Número de créditos hipotecarios desembolsados en Boyacá
Fuente: DANE. Cálculos: Camacol Boyacá & Casanare

El negocio de la vivienda es ante todo un negocio financiero, quienes como lo muestra la gráfica han venido creciendo  en los créditos hipotecarios, en el departamento de Boyacá, donde Tunja es el  principal mercado hipotecario, para los bancos,  con una leve caída en el segundo semestre del 2014,  y donde valga decir estas entidades que en Tunja ascienden a 46 sucursales bancarias,  no pagan ningún tipo de tributación ya sea de industria y comercio o predial, es decir es un sector parasitario donde las entidades financieras se llevan todo el lucro de la intermediación crediticia, sin ningún aporte al desarrollo de la  ciudad. 

 “Todos ponemos, todos ganamos”

Uno de los aspectos a tener en cuenta, es que la intensidad del mercado inmobiliario, con ventajas en los incrementos en el precio del suelo urbano, en el negocio de la construcción, en el mercado financiero, en los despachos de cemento, y demás componentes que se involucran en la dinámica del mercado, quedan como utilidades privadas, los beneficios tributarios para la ciudad son marginales, de la actividad constructora para Tunja, estos casi en su totalidad son  beneficios privados, ni generación de empleo ya que buena parte de mano de obra  calificadas y no calificadas no son de la ciudad.

Gráfica 7

El único impuesto que grava esta actividad es el de delineación y urbanismo, que como lo muestra el gráfico es absolutamente marginal frente a la dinámica total del sector de la construcción, y frente a otros impuestos que gravan los patrimonios familiares como es el del predial, impuesto regresivo ya que muchos de estos propietarios tienen deudas hipotecarias, que no se les descuentan de su patrimonio neto, como si se hace para la liquidación impuestos que gravan la riqueza, como se demuestra en la gráfica ingresos corrientes   

El comportamiento de los ingresos corrientes como lo muestra el gráfico frente a  lo que es el cobro de impuestos a la actividad edificadora en la ciudad, abre varios interrogantes  ¿Qué se le está cobrando a quienes  se han beneficiado de crecimiento urbano en la ciudad de Tunja? ¿Qué pagan quienes se beneficiaron de la incorporación de  543 Hectáreas nuevas para desarrollo urbano dentro de las cuales  261 se incluyeron al perímetro urbano como nuevas áreas para el urbanismo?

Gráfica 8

¿No tienen acaso quienes se les incremento el valor de sus patrimonios privados la obligación de trasladarle parte de esas plusvalías urbanas  que nada le costaron, al municipio de Tunja, para financiar las obras de desarrollo y de inversión social que son necesarias? 

¿Cómo financiar las 344 hectáreas que quedaron para mejoramiento integral barrial para dignificar la vida de sectores marginados de la ciudad? ¿De dónde han de salir los recursos para reubicar en proyectos productivos a las familias de 500 vendedores ambulantes? etc.

Conclusiones

1-    El desarrollo urbano en Tunja  se ha convertido en un generador de oportunidades muy específicas para un sector dueño del suelo urbano y de inversionistas que llegan a la ciudad, y se favorecen de mercado y una baja tributación.

2-    Se han consolidado rentas urbanistas y financieras ligadas a grandes proyectos, sin que la ciudad se esté beneficiando fiscalmente de este auge inmobiliario.

3-    Se ha presentado una socialización de las cargas tributarias sobre patrimonios familiares, que castigan salarios y una privatización absoluta de los excedentes de rentas del capital, que deja la industria de la construcción de la ciudad.

4-    Se están creando niveles de segregación social, donde el municipio se queda sin los recursos para atender la creciente carga de demandas sociales, de inversión en capital físico, vías, áreas peatonales, hábitat  etc.

5-    El desarrollo de Tunja no es sostenible, si se tiene en cuenta que el operador privado del agua, Proactiva, no ha respondido a fuentes alternas de recurso, para soportan la creciente demanda del crecimiento de la ciudad, ante el agotamiento de la represa Teatinos, este pasivo se le trasladara en mayores costos, a toda la ciudadanía.    

6-    Se necesita un cambio político hacia una ciudad incluyente, que entre en la modernidad de la distribución de la riqueza, como lo plantean grandes estudios entre otros la reciente obra de Piketty, (Capitalismo en el siglo XXI) donde no es posible gobernar si no distribuimos  riqueza y oportunidades, como lo planteara igualmente Amartya Sen en su obra (Desarrollo y libertad)   

PEDRO PABLO SALAS HERNANDEZ
CONCEJAL